房貸市場面臨大轉折！今年初市場尚有不少2.1%至2.3%優惠房貸利率，然而近期市面上公開的房貸廣告利率，已推升至2.45%~2.7%，實際承辦利率大多落在2.6%至2.8%左右，部分個案甚至已開出接近3%的貸款利率，讓不少想貸款的民眾大呼吃不消「最近利率瘋了吧」！

「資金荒」在民間引發話題，央行總裁楊金龍週三(10/28)表示「我非常不贊同這種說法」，他認為，過往國銀流動性覆蓋比率(LCR)達130%其實有點太高，「我認為120%剛剛好」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，千萬房貸與平均房貸利率2.4%以上成新常態，想要申請房貸的難度提高，面臨到不好找尋或利率較高等困擾。

成數掉、自備款暴增：購屋族面臨利率、頭期款雙重考驗

當前房貸市場已由過往只要有房子，銀行爭相放款，轉變為「買方想借錢，須先看銀行是否有額度與意願承作」的審慎核貸模式。

在貸款條件全面趨嚴下，對購屋族衝擊最為直接的是自備款門檻拉高。銀行的放款成數普遍由過往的8成下降至7成，若屬信用管制範圍下的第二戶貸款，更直接降至5成。

以總價2000萬元房屋為例，能拿到的貸款成數，由8成降至7成後，購屋者須準備的頭期款直接從400萬元增加至600萬元，一口氣暴增200萬元現金負擔，若是利率從原先的2.1%升至2.6%以上，每月應繳房貸本息負擔隨之墊高。

此外，銀行端在核貸時亦重新嚴格計算借款人的收支比，且寬限期不再普遍給予，這使得計畫「小換大」換屋族、預售屋即將交屋須補足貸款差額者，以及第二戶購屋族的資金調度壓力顯著遽增。

根本原因：部分國銀LCR降至警戒區

市場房貸條件之所以大幅收緊，核心主因在於銀行體系的資金流動性水位持續吃緊，而非單純的市場放款意願問題，其中關鍵的是，國銀平均流動性覆蓋率（LCR），有部分落在105%到110%低檔區間，當銀行LCR降至105%左右，意味著其帳上的合格流動資產，在壓力情境下僅能支應約 31.5 天的淨現金流出，顯示資金緩衝空間顯著收窄。

「資金荒」在民間引發話題，央行總裁楊金龍週三(10/28)表示「我非常不贊同這種說法」，他認為，過往國銀流動性覆蓋比率(LCR)達130%其實有點太高，「我認為120%剛剛好」。

楊金龍說，台灣並未出現資金荒，若市場資金真的吃緊，銀行放款年增率不會維持如此高的水準，近期銀行LCR下降主要反映存款結構問題，而非整體資金不足。

央行釋出逾兆元，仍難擋銀行「自主升息」

為了緩解金融體系資金分配不均與流動性吃緊問題，央行已透過公開市場操作進行資金調節，釋出超過一兆元的流動資金，但透過短線工具釋放的資金，並無法完全抵銷存款準備率長期緊縮帶來的資金成本壓力。

因此，銀行在資金有限且須維護LCR合規的前提下，採取了「自主加碼升息」、調高承辦門檻及挑選客戶等風險控管手段。

交易量率先縮減，資金門檻成為冷卻劑

在資金借貸門檻顯著提升後，房市交易結構呈現「量縮與價格僵固」的特徵，因為當自備款門檻驟升、貸款額度受限，市場成交量自然率先回落，過往已取得低利房貸的既有屋主，資金壓力相對有限，讓中古屋市場價格調整出現僵固性。

曾敬德：千萬房貸、平均房貸利率逾2.4%成新常態

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第二季聯徵中心發布資料顯示，千萬房貸與平均房貸利率2.4%以上成為新常態，想要申請房貸的難度提高，面臨到不好找尋或利率較高等困擾。

曾敬德表示，資金寬鬆想要爭取地板利率不難，但現在資金偏向緊縮，且企業聯貸金額可觀，股市動輒破兆元成交量也需要資金，銀行向民眾吸納資金成本同步增加，因此民眾申請低利率房貸不若先前容易。

整體而言，在銀行流動性持續偏緊、風險控管趨嚴的環境下，房市已步入高資金成本與高頭期款門檻的新階段，未來的市場成交表現，將持續考驗買方自備款的籌措能力與銀行的放款水位。

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