Yahoo房市觀察員 / Ting（地產秘密客版主）

近年房市交易出現明顯的分化現象，核心地段、又有品牌加持的建案，依然有自住客撐盤，反觀部分推案量大、供給過剩，或是過去靠著低自備款吸引買氣的建案，不只銷售陷入停滯，甚至傳出上百戶集體解約的情況。

回想幾年房市很瘋的時候，不少預售案一開賣就秒殺，甚至得排隊抽籤才能買房，沒想到才短短幾年，市場風向瞬間大變，當初搶著買房的人，如今卻有人寧願認賠也要解約出場。

根據內政部實登資料統計，2024年全台預售屋解約約1894件，2025年增加至3619件，2026年光是前7月就已達3066件，解約數量不減反增！如果回頭觀察這波解約潮，2024年9月19日央行七波選擇性信用管制措施是一個重要的轉折點，從銀行房貸審核趨嚴、多屋族貸款受到限制，引發房市買氣整個降溫，讓原本打算投資獲利的買方，開始面臨資金壓力。

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近期傳出有些建案出現集中解約的現象，這類建案往往有以下幾個特徵：

第一、低自備款建案，付款輕鬆不一定交得了屋

過去房市熱絡時，不少建商為了降低購屋門檻，紛紛推出所謂的「優付方案」，主打從簽約到交屋，只需要準備ＸＸ萬起的低自備款，就能輕鬆入手一間預售屋。 這樣的付款方式，確實降低初期購屋門檻，但也容易讓部分財務準備不足的人，誤以為自己有能力負擔。尤其部分建案還搭配建商提供的交屋後3~5年「公司無息貸」，看似減輕了交屋時的資金壓力，實際上卻可能埋下隱憂。

當銀行房貸審核趨嚴，若連建商提供的公司貸也被納入負債比計算，就可能影響銀行核貸條件，導致貸款成數不如預期，原以為可以輕鬆交屋，最後卻得臨時補足數百萬元的資金缺口，甚至面臨無力交屋、被迫解約的窘境。

第二、投資客比例高、供給量大，市場反轉容易出現解約潮

過去房市熱絡時，不少新興重劃區靠著幾個題材，吸引大量投資型買盤進場，但有些區域的住宅供給速度，明顯快過實際人口移入，甚至連基本的生活、交通機能都還沒到位。

房市好的時候，投資需求可以暫時消化大量供給，但當潮水退去，問題就會逐一浮現，尤其是戶數動輒上千戶的超大型社區，如果小坪數產品占比又偏高，未來轉售時，很容易面臨同社區大量同質性物件競爭的壓力。

再加上央行限縮多屋族貸款成數，原本打算交屋後再轉售獲利的投資客，不僅面臨貸款成數不足的資金壓力，也得擔心未來房子不好賣，當市場買氣持續低迷，部分買方寧願認賠解約，也不願再投入大筆資金交屋，進而增加同一建案集中解約的風險。

依照內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，若買方違反付款條件，建商可依契約約定沒收違約金，但最高不得超過房地總價15%，若已繳價款不足約定的違約金金額，則以已繳價款為限。

舉例來說，假設買了一間總價2000萬的預售屋，前期付了100萬，若因買方違約而解約，建商最多只能沒收已繳交的100萬，不能再要求買方補足到300萬。

但千萬不要以為，買低首付建案，大不了就是賠掉頭期款，對一般家庭來說，這筆錢可能是好幾年辛苦存下來的一筆積蓄，一旦解約，就可能血本無歸。

這也提醒購屋族，買房除了準備頭期款，更要預留足夠的資金緩衝，以免未來遇到銀行鑑價不足、貸款成數不如預期時，臨時拿不出錢補足差額，最後落得房子沒買成，連辛苦存下的積蓄也跟著賠進去了！

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